城家公寓金輝:長租公寓企業一味求規模不可行
http://www.dfyzp.co房訊網2019-7-17 16:11:00
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[提要]開發商曾轟轟烈烈大發展的長租公寓,在2019年上半年陷入沉寂。

  開發商曾轟轟烈烈大發展的長租公寓,在2019年上半年陷入沉寂。

  “對比很多其他業務,長租公寓是臟活、苦活、累活,利潤比較薄。”華住集團總裁、城家董事長兼CEO金輝接受界面新聞記者專訪時表示,現階段來看,長租公寓的租金差很小,甚至很多地方租金差是負的,導致獲取利潤的難度非常大。

  為什么很多長租公寓團隊大舉規模化的策略,到了今年就行不通了?

  金輝認為,長租公寓行業有自身的特殊性,“這個行業不能像互聯網那樣一味去追求規模。長租公寓需要去打磨產品和體系,很多團隊在追求規模的過程中,產品和體系變樣了”。

  他說,公寓管理規模化后需要的綜合端成本非常高,綜合端成本上去了,而前端業務又在失血,盲目擴大規模,企業就會陷入兩難境地。

  這是一個對運營和人才的要求都非常高的行業。掌控租金的剪刀差,每一刀都要非常精準。

  “要建立高效運營團隊、有節奏地發展,這需要很專業的把握。”金輝說。

  而前兩年,在長租公寓行業大發展的時候,也經歷了人才的泡沫化,一時間到處都在招人,有相關運營經驗的頻繁跳槽。

  金輝認為,運營和人才對長租公寓企業是最重要的,資金又是另一影響因素。

  “今年整體資金面都不太好,不僅僅是公寓,包括共享辦公等行業也受到影響了。”金輝說,有些公司是在資金面好的時候試探性地進入這個行業,碰到困難后缺乏繼續干的決心。

  不過金輝認為,長租公寓仍然是有較大發展前景的行業,客戶對租住環境越來越美好的基本需求沒有變,合租人的改善性需求、獨居化需求,一旦釋放出來,仍然是未來非常大的一個增量市場。

  “從大格局來看,中國的資產價格原來是寫字樓最高,因為中國經濟發展第一階段就是企業的發展,企業發展帶來支付能力上升,寫字樓的租金變高;酒店是第二波漲起來的,因為消費升級,老百姓有錢開始消費了;第三波就輪到了長租公寓的發展,這是一個社會發展階段的問題。”金輝說。

  但這個發展階段還未到來,需要等待居民收入水平的繼續上升。

  “現在愿意花1000塊錢住一晚酒店的人,未必愿意花10000塊錢月租住公寓。公寓的支付能力是非常剛性的,跟收入的關聯性非常強。”

  金輝表示,老百姓的收入水平,這幾年雖然在漲,但還是處于一個相對低位,從全世界范圍內的經驗來看,平均水平是用收入的35%-50%來支付租金。

  政策方面,長租公寓行業迎來部分利好,比如上海正在閔行、嘉定部分區域試點公寓項目辦理居住證,進一步提高租戶權益。

  城家公寓屬于長租行業中的運營商派,他們相對擁有較長時間的運營經驗,且多采用輕資產戰略。從今年的拓展規模看,頭部運營商規模拓展依然激進。比如排名第一的魔方公寓管理規模在今年上半年率先達到了10萬間,今年3月獲得了1.5億美元D輪融資。金輝表示,城家公寓也將適時宣布其融資情況,目前尚未遇到資金壓力。

  開發商派的規模增速則減緩明顯。根據克而瑞的統計數據,截至2019年前6個月,開發商派系的長租公寓前三名依然是萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領寓,拓展規模分別是23萬間、11萬間、6萬間;開業規模分別是7萬間、6.2萬間、2萬間。

  曾喊著口號進入這個行業的房企,現在整體風向是收斂聚焦。

  萬科泊寓2019年上半年的拓展房源和去年基本持平,在深圳的“萬村計劃”也遭遇挫折,相比2018年近三倍的增長速度,規模增速明顯放緩。此外,對比去年,碧家國際社區、朗詩寓、招商公寓、龍湖冠寓的規模再無太多增長,他們的重點聚焦到了現有項目的提升。

 來 源: 界面新聞

     編 輯:liuy

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