一二線城市寫字樓空置率上升 行業持謹慎樂觀態度
http://www.dfyzp.co房訊網2019-7-18 8:43:00
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[提要]今年上半年,一二線城市寫字樓空置率上升趨勢明顯。分析認為,寫字樓供應量加大是空置率上升的主要原因,此外受共享辦公降溫等因素影響,行業普遍對一二線城市寫字樓市場持謹慎樂觀態度。

  今年上半年,一二線城市寫字樓空置率上升趨勢明顯。分析認為,寫字樓供應量加大是空置率上升的主要原因,此外受共享辦公降溫等因素影響,行業普遍對一二線城市寫字樓市場持謹慎樂觀態度。

  一二線城市寫字樓空置率上升

  世邦魏理仕(CBRE)近日發布的《2019年上半年上海房地產市場回顧與展望》顯示,受新增供應持續高位影響,2019年上半年上海優質寫字樓市場空置率同比上升4.4個百分點至18.0%,創下近十年新高。

  報告顯示,2019年上半年,上海寫字樓市場新增供應面積累計達54.9萬平方米。由于經濟增長穩中趨緩、共享辦公降溫等一系列疊加原因,上半年凈吸納量表現走弱,累計去化14萬平方米。從租金表現來看,租金報價與有效租金同步下行,當期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元。

  盡管無新增,相關數據顯示,北京寫字樓空置率也出現上升趨勢。世邦魏理仕近日發布的《2019年上半年北京房地產市場回顧及展望》顯示,2019年第二季度,北京寫字樓市場無新增供應;全市凈吸納量錄得-25,100平方米,空置率環比上升0.2個百分點至8.4%;全市平均租金報價同樣本比環比下降0.5%;未來六個月,超過77萬平方米的新增供應入市,空置率將會進一步推升,租金亦將承壓下行。

  6月18日,中介機構高力國際發布2019年上半年深圳甲級寫字樓市場報告,指出深圳當前全市甲級寫字樓的平均空置率達到23.3%的新高,其中最高的前海片區達65.7%。截至目前,深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米,環比和同比分別上升8.3% 和19.3%。按23.3%的空置率計算,深圳當前約有129萬平方米的甲級寫字樓處于空置狀態。

  據銳理數據統計,2019年上半年青島寫字樓供銷齊降,價格小幅上漲,月度成交價格受成交結構影響波動較大。供應方面,2019年上半年,青島辦公新增0.2萬套,約23.4萬平方米,供應面積同比下降63.02%。成交方面,2019年上半年辦公共成交0.2萬套,約26.1萬平方米,成交面積同比下降40.6%。價格方面,2019年上半年辦公市場成交均價15489元/平方米,同比微漲。從月度走勢看,3月份受青島華潤中心、海信財智谷等高價項目網簽影響,成交均價升至16756元/平方米,為上半年月度最高。

  雖然供應量和成交量同比大幅下滑,但青島辦公市場去化周期卻保持高位。截至2019年年中,辦公庫存升至305萬平方米,同比上漲3%,去化周期升至70個月,創2010年以來歷史新高,存量主要集中在西部城區和北部城區。

  供應增加是空置率上升主因 租金出現下滑趨勢

  新寫字樓不斷入市,這是深圳寫字樓空置壓力持續加大的主要原因。高力國際指出,這主要是因為今年寫字樓新入市項目進一步增加。上半年,深圳共新增了42萬平方米可租賃甲級寫字樓,預計下半年又會有108萬平方米新增供應。機構預測,2019年-2021年,深圳全市甲級寫字樓新增供應總量將超過437萬平方米,其中超過80%來自南山和前海片區。巨量供應將給未來幾年市場帶來空置壓力。

  由于市場需求落后于供應,深圳甲級寫字樓整體租金出現下滑壓力。2019年二季度,租金單價同比下滑3.7%至236元/月/平方米。第一太平戴維斯、戴德梁行等中介機構數據亦顯示,2019年一季度,寫字樓租金環比、同比均有下滑,其中同比下滑4%以上。

  觀察北京市場可以看到,雖然本季度活躍度較前兩季度有所回暖,但租戶的決策謹慎使得成交滯后,且小面積成交比例較大。此外,企業間并購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加,同時也錄得多宗科技企業大面積退租或削減面積的案例,使得全市凈吸納量錄得-25,100平方米,空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。新租需求仍以金融、科技和專業服務為主,其中基金、證券及保險等非銀行金融為主要驅動力。

  盡管上海優質寫字樓市場空置率同比上升,但2019年上半年上海的交易量仍穩占中國大宗交易市場的半壁江山。商業地產大宗交易投資總額約為480億元,同比增長10%,其中外資占比48%。從代表成交活躍度的成交筆數指標觀察,上半年錄得18筆成交,低于2018年同期的31筆。從成交的結構上來看,有67%的成交為具良好現金流生產能力的寫字樓相關物業,同比提高9個百分點。而區位投資偏好上,核心區位及發展較為成熟的新興市場約占72%。

  數據顯示,青島整體辦公樓市場空置率達到27.8%,甲級辦公樓的空置率達38.0%。作為島城辦公樓的聚集地之一,青島中央商務區聚集了卓越大廈、卓越世紀中心、民建大廈、諾德廣場、宇恒大廈、新凱達大廈、中錦大廈等50多座辦公樓,不少都是近幾年新落成的。業內人士介紹,部分區域仍有不少寫字間處于空置狀態,尚待對外銷售或出租。

  行業對寫字樓市場持謹慎樂觀態度

  青島房地產行業觀察者張斌表示,辦公樓產品的投資屬性,決定了其購買群體較窄,加上辦公樓的投資門檻一般比較高,而且需要有一定的空置能力,因此去化一般比較慢。此外,辦公樓對于開發商的運作能力要求更高,因為其建安成本通常高于住宅,如果銷售情況不好,開發商選擇自持,要面臨較長的資金回籠期;但如果選擇散售,又沒有穩定的客群,就只能壓低售價,盈利就會下降。

  當前,深圳甲級寫字樓空置率最高的是前海片區,該片區是深圳最年輕的寫字樓集群所在地,位于前海自貿區內。前海自貿區定位高端,是深圳未來最國際化的片區,該片區也是深圳房價最貴的區域。但由于寫字樓空置率極高,片區租金一直很低。對比南山、福田兩個成熟區域,前海片區寫字樓平均租金只有139元/月/平方米,約為前述兩個片區的五到六成。業內人士表示,按照目前定位,前海片區的租金應與上述兩個片區持平,但前海片區接下來還會不斷有新寫字樓入市,預計接下來租金壓力還會很大。

  世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示,G20峰會釋放的積極信號將增強全球市場信心,同時上海將增設自貿區新片區,也將促進港口、交通、物流行業的快速發展。雖然下半年仍有新增供應面積,但在全球經濟釋放新動能的影響下,預期租賃活動將重現活躍跡象。

    來源:中國金融信息網

編輯:wangdc

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