郭瑩輝:輕重資產結合是產業地產未來選項
http://www.dfyzp.co房訊網2019-6-27 17:59:00
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[提要]北科建集團原董事長郭瑩輝在第十一屆中國產業園商務區發展論壇上發表演講,主題為"產業地產反思與破局",從三個角度分享了對新時代產業地產發展的看法。

  房訊網訊 2019年6月26日,第十一屆中國產業園商務區發展論壇暨第十五屆中國商業地產投資專業博覽會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦,主題為:新科技、新消費、新服務。

  來自500家開發商和運營商、渠道商、金融機構、投資機構、物業管理、代理經紀、門窗幕墻、建材企業等地產界、金融界、學術界及新聞媒體超過2000位嘉賓出席,齊聚北京共襄盛舉。

  論壇邀請行業領導、頂級專家、經濟學家和行業大腕,分別從宏觀的、產業的、市場的、企業的各個方面進行解讀、反思和破局,就產業更新與城市更新、全球辦公概念的中國路徑、產業園區服務創新、存量時代商業地產破局之道、產業園區的持有時代的空間、配套、運營、服務等熱點話題展開系列主題演講和主題對話。

  北科建集團原董事長郭瑩輝在論壇上發表演講,主題為"產業地產反思與破局",從三個角度分享了對新時代產業地產發展的看法。他表示,政策的收放決定行業走勢,產業地產在當前政策下在各個城市有不同的生存空間;功能升級,助力園區提質增效;產業地產不再單純是產業園區的概念,還承載了一個城市多個領域的指標;由重資產到輕資產,或者輕重結合是產業地產未來的選項。

  以下為郭瑩輝演講實錄:

  郭瑩輝:今天我給大家分享的是產業地產反思和破局,從三個角度講講我的一些看法。

  第一,政策的收放決定行業走勢。

  剛才趙正挺秘書長講到北京的兩個重要文件,對北京產業地產行業走勢的影響。其實這兩個文件之前2010年有過渡性文件,北京產業地產是可以有條件分割、銷售、出讓,包括股權轉讓。但是要走部委聯審。2010年到去年產業地產在北京雖然艱難,但還有空間可以走。2019年5月23日的兩個文件,把北京的產業地產傳統做法及游戲規則改變了,所以就有了很多行業朋友講北京產業地產已死。這講起來一點不過分,畢竟產業地產如同房地產商一樣,也是重資本投入的,尤其是在招商、后期運營消耗大量人財物。在產業地產如果沒有很好的銷售回現的模式下,僅靠市場補貼可能在這樣環境下,產業地產在北京趨勢已冷。

  北京能不能代表全國?放眼看全國其它地方,以深圳為代表的新型工業用地,因為北京是首都,北京產業用地限售、限購,讓項目土地更加有高的契合。其它地方也面臨城市更新,相比之下更具有一定改革的態勢,比如深圳M0政策,從工業大類里分出產業化、產業鏈等等,給產業用地多了一種配套及服務的空間,物業除了自用以外,有30%配套用地可以進行分割教授,給產業地產商帶來一定的獲利和后面持續發展空間。相對而言,以深圳為代表的產業用地M0政策,通過五六個城市的試點,也許會成為中國產業地產一個非常清晰的發展道路。

  產業地產優勢總結了幾個,不展開說了。

  縱觀產業地產北京政策、南方一些試點政策,在傳統房地產進入到一個發展瓶頸,通過產業地產商,又結合在城市領域,新城新區、存量園區等等的都有運營機會,包括和產業與城市運營的機會。所以,產業地產在政策下其實在各個城市有不同的生存空間,尤其和傳統開發商之間也有很多機會。

  第二,功能升級,助力園區提質增效。

  如果還要繼續進行產業地產領域發展的話,我們怎么認知產業地產呢?北京亦莊產業功能區,北京北清路產業功能區,全國現在園區概念園中園已經不是簡單空間是承載產業了,而是承載一個城市多個領域的指標。我總結了5個訴求疊加在園區上:

  1、產城融合。現在做園區的時候,政府會讓我們配套很多城市的功能,而且希望和城市規劃融為一體,產城融合作為園區升級的重要標志和功能。

  2、產融結合。尤其在北京,北京空間疊加了產業,尤其高精尖產業基金300億支持各種創新創業活動,又會落到不同的主體,企業又落到園區,把空間的運營和產業孵化結合起來,作為園區商不懂產業、不懂金融,肯定就很難讓園區高質量服務。

  3、主體創新。鼓勵129經開區企業上市融資,助力傳統經開區轉型提升為創新主體。在這樣的一個大背景下,當時券商熱議或者炒作經開區公司上市的機會,但從另外一個角度講園區的功能已經變成了資本化的重要途徑。

  4、數字產城。智慧城市、智慧園區出發,現在也是結合了企業和企業的人,怎么讓園區服務客戶的能力更加增強。讓政府治理這個區域的手段也更加豐富,數字化園區到各種大數據和智慧園區功能是園區發展重要趨勢。

  還有公園城市,很多城市,比如成都、青島西海岸特別強調生態城市規劃,以及環境指標,比如西海岸中德生態園做了很好的典范。而成都全市都提倡公園城市的理念,所以必然要迎合政府公園城市的要求。園區已經不是過去的園區,是一個城市的縮影,我們必須了解我們的合作對象政府對園區的定義和訴求。

  第三,產業地產未來的生存之道

  我們的企業有兩個:我是誰?做重資產開發,還是轉型輕資產運營?我的客戶我的市場在哪?是做存量園區里的機會還是城市擴容的,還是在城市核心區或者城市更新改造,所以我是誰和市場的問題,多了兩個現狀,一個現狀就是產業地產,過去10年從傳統住宅開發商到園區地產開發商,過去產業地產是房地產細分,但是現在資本成本越來越高,銷售政策限制越來越多,而且我們的客戶對物業的需求,因為它們的壓力也在減退。還有一個重要原因,過去園區必須配住宅和盈利模式。由重到輕,或者輕重結合是產業地產未來的選項。

  傳統房企轉型難。因為住宅地產拿地到了白熱化程度,很多人認為工業地便宜,所以進入產業地產。但是發現這個產業地產根本就不是傳統地產的玩法,為什么呢?我分析兩個原因:

  思維定勢是死敵。高周轉、快周轉算產業地產算不贏,進入發現不對,進退兩難。

  團隊組建難。地產和產業地產看著像,是完全不一樣的兩個物種。從產業地產運作的全周期業務環節來看就能看出差異,比如產業地產有項目策劃,非標準建設、產業招商、園區服務、股權投資孵化、自產的運營管理,這么多的環節,傳統開發商轉到產業地產,全鏈條的團隊組建也組建不起來。在這樣的兩個大前提下,傳統開發商真的能夠成功轉型產業地產商的,這個行業真的是鳳毛麟角。

  作為兩個限制下我們的產業地產商的生存之道在哪?從奴隸到將軍,中間還有一個雇傭軍。產業地產商其實有兩大最重要的合作伙伴:一個是傳統開發商,它干不了或者干不動的。二個是地方政府招商引資作為土地資源盤活,他們運營城市也需要專業合作伙伴。抓住這兩大合作伙伴,我們也許會解決資金,解決土地兩個最個為重要的運營要素。

  三種市場:一種招商運營,為傳統開發商或者地方政府存量物業、建成物業出苦力,掙微薄的運營收益和傭金,像奴隸一樣的。二種是小股操盤。產業地產那么多的環節和要素,我們完全可以集這些能力與傳統開發商聯合,給政府講產業故事,講操盤的邏輯。產業地產商與傳統開發商合作,這樣的合作也能夠獲得開發商給我們的回饋,就是產城融合的產業我們獲取運營權和收益權,這就是行業里講的專業代建,代策劃、代建設、代運營,像政府的雇傭軍。三種是獨立開發,產業地產獨立開發重要前提是有產業園區,能夠到一個地方落戶,就是地方政府的坐上賓。

  希望我們每個產業地產商未來好自珍重。

    來源:房訊網

編輯:wangdc

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